物件選びは、不動産投資の要

物件選びは、不動産投資の要です。
物件選びに失敗すれば、空室に悩まされることになり、期待していたような利益を得られません。
逆に、物件選びで成功すれば、確実に利益を得ることができます。
物件選びが、不動産投資の命運を握っているといっても過言ではありません。

重要なポイントは立地選び

では、どのような物件を選べばよいでしょうか。
特に重要なポイントは立地選びです。
「不動産投資は1に立地、2に立地、3にも立地」と言われるほど、立地が大事な要因となります。
良い立地の第一の条件は、「市街地で需要が旺盛なエリア」です。
特に県庁や市役所の周辺、ターミナル駅周辺、大きな病院の周辺などは、人が多く集まり、利便性もすぐれています。
こうしたエリアは需要が高く、入居者が途切れることはありません。

2つめは、「郊外の人気住宅地」。
公示地価が比較的高く、賃貸マンション、賃貸アパート、分譲マンション、オフィスなどが混在していて区画整理ができているエリアは入居需要が旺盛なので、少子化が進んでも人口が減る心配はないでしょう。
どんな地方都市でも、このような人気住宅街は存在します。

3つめは、「入居者の多様性のあるエリア」。
市役所や会社、学校などが集まっていて、公務員、会社員、学生などさまざまな属性の人が入居してくるようなエリアの物件は入居率が下がらない傾向にあります。
そういう意味ではターミナル駅から近いエリアは、多様性が高いといえます。
逆をいえば、入居者の属性が偏っているエリアは、空室のリスクが高いといえます。

たとえば、地方で大学がひとつふたつしかなく、家賃が安いのに空室率が高いエリアがあります。
大学に隣接しているので、一見、大学生の需要が高そうに思います。
しかし、実際は駅や市街地と反対側にあって閑散としているエリアなので、大学生以外の入居者はつきにくいですし、それどころか大学生にも敬遠されています、また、少子高齢化の流れを考慮すれば、10年後、20年後、大学生に偏った物件をもつことはリスクに直結します。
特定の学校や会社をターゲットにした物件は、その学校や会社が撤退してしまうと致命的です。
急激に需要が下がることになります。
入居者のターゲットを絞りすぎることは、リスクでもあるということを覚えておくといいでしょう。

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